掌握產業思維與運營邏輯方法：學會區分產業與地產思維，用“價值金字塔模型”重構園區價值，明確深度運營核心邏輯。

掌握園區運營體系搭建方法：學會從頂層策劃到落地執行的全流程搭建，設計分層服務架構，用PDCA循環持續改進。

掌握跨境電商園運營與盈利方法：學會定位跨境電商園類型，構建“4+1”產業生態，設計多元盈利模式。

掌握環保專業園運營與管理方法：學會選擇環保園開發模式，開展“物業+能源+環保”綜合運營，破解單一盈利困境。

掌握園區運營診斷與改進方法：學會識別運營痛點，結合案例設計自身園區深度運營方向，提升產業凝聚力。

第一講：產業園區轉型背景與困局——明確深度運營的必要性

一、宏觀環境之變，驅動園區轉型的外部推力

1. 國際格局背景

——全球產業鏈重構與“中國+1”策略

解讀角度：現象、影響、現狀

案例：東莞某傳統電子產業園因訂單轉移空置率上升

案例：蘇州工業園吸引微軟三星等設立亞太研發總部

2. 國內經濟周期背景

——結構性下行與增長動能轉換

3. 科技革命背景

1）AI、機器人、低空經濟等新質生產力爆發

2）企業新需求與新機遇

新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

新機遇：差異化定位、搶占產業新賽道的黃金機會

案例：深圳打造全球低空經濟中心

二、企業出海背景

園區新思路：企業出海服務

案例：臨港新片區設立“一帶一路”技術交流與轉移中心。

——當今中國的十大機遇與挑戰

三、產業地產的行業現狀與困局，傳統模式的瓶頸

1. 產業地產現狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

2. 產業規劃六大誤區

1）空

2）舊

3）重

4）差

5）虛

6）泛

3. 產業地產的困局

1）外部壓力疊加傳統政策調控深化

2）傳統開發模式失靈

3）市場供需矛盾

案例：東莞傳統制造業園區年均去化率＜30%

案例：深圳寫字辦公樓年均去化率<10%。

3. 傳統園區的困境和挑戰

——招商困境、政策困境、模式困境、盈利能力困境

討論：產業地產如何破局

——產業思維下的價值重構（資源和價值共生）

——基礎價值、核心價值、溢出價值

工具：產業地產價值金字塔模型

第二講：園區深度運營的底層邏輯——構建產業思維下的運營認知

一、運營的概念與內涵深化

1. 產業園運營的核心內涵

2. 產業園運營的主要問題與難點

3. 產業園運營的痛點識別

二、產業園運營的卓越價值

1. 產業運營對企業的價值（成長賦能）

2. 產業運營對園區的價值（資產增值）

3. 產業運營對區域的價值（經濟帶動）

三、產業園運營的發展趨勢

1. 數字化

2. 低碳化

3. 生態化

4. 金融化

第三講：園區深度運營的通用體系搭建——從頂層設計到落地執行

一、產業園運營頂層策劃

1. 服務定位

1）運營目標設計

2）組織架構設計；

2. 服務體系建設

1）基礎服務層

2）企業服務層

3）產業服務層

3. 服務平臺建設：線上線下結合

4. 服務環境建設：打造“生產-生活-生態”

5. 資產與投融資策劃

二、產業園運營實施與評價

1. 實施流程

第一步：服務標準化（SOP）

第二步：宣傳推廣

第三步：執行交付

第四步：收集反饋

2. 績效評價

1）內部評價（KPI）

2）外部評價（企業滿意度）

三、產業園運營創新與改進

1. 創新機制

——建立常態化的企業需求調研機制，鼓勵運營團隊提出服務創新方案

2. 改進循環

——遵循“Plan-Do-Check-Act”（計劃-執行-檢查-行動）的持續改進循環

3. 拓展服務

1）供應鏈服務

2）企業出海服務

3）安環管理服務

4）訂單服務

案例剖析：

正面案例：惠州大亞灣某智能制造產業園項目利用深度產服運營招商

反面案例：廣東某園區因忽視運營，導致企業大量流失的教訓

四、產業思維下的新型專業園區

1. 新型專業園區核心特征

2. 新型專業園區的價值重構

五、產業思維下的新型專業園區

1. 數字化產業園

2. 跨境電商產業園

3. 綠色低碳循環經濟產業園

4. 專業環保園區

5. 大數據中心產業園

——產業園的開發邏輯和模式介紹

——產業園的特點及運營思路

案例：佛山京東跨境電商數字化產業園

案例：惠州金茂源環保產業園

第四講：專業園區深度運營實務拆解——跨境電商與環保園區專項方法

一、跨境電商產業園運營實務

1. 跨境電商產業園核心驅動力分析

1）政策紅利

2）市場紅利

3）企業需求

2. 跨境電商產業園差異化定位

1）口岸型

2）產業帶型

3）消費市場型

案例：上海虹橋品匯

案例：佛山京東數字化跨境電商產業園

3. 跨境電商產業園產業生態規劃——構建“4+1”核心產業功能集群

1）交易平臺

2）物流倉儲

3）金融支付

4）綜合服務+創新孵化

4. 跨境電商產業園運營實務

1）核心運營模式

——基礎服務+增值服務+生態服務

2）創新盈利模式

——租金+服務傭金（供應鏈；直播帶貨）+產業投資回報+數據增值服務

案例：佛山京東跨境電商數字化產業園

案例：深圳坂田跨境電商產業集群

小組討論：跨境電商園區的運營核心要點是什么

二、環保專業園區運營實務

1. 環保園區戰略定位

1）政策剛性約束——雙碳目標、環保督察、無廢城市建設

2）市場需求爆發——環保市場需求+技術成熟

2. 環保園區的開發條件與模式

1）開發條件：土地+環保+專業運營團隊

2）開發模式——三權合一模式

a土地所有權

b環保特許權

c園區運營權

——投運分離模式

案例：金茂源環保集團

案例：駿翔宇輝集團

3. 環保園區的規劃

特殊載體需求：廠房產品；環保設施；危化品倉庫；管道系統；能源供應系統

三、環保園區的運營

1. 核心運營模式

1）基礎服務

2）增值服務

3）生態協同

2. 多樣化經營管理

1）物業管理

2）能源管理

3）環保管理

4）供應鏈管理

3. 創新盈利模式——打破傳統租金收益單一模式

1）租金

2）廢水處理費

3）廢氣處理費

4）危固廢處理費

5）危化品供應

6）蒸汽能源管理

7）水電物業費

案例深度剖析：惠州金茂源環保產業園；

討論：你的園區未來深度運營的方向是什么？